หุ้นวิชั่น – ทีมข่าวหุ้นวิชั่น รายงาน บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ระบุถึง Property Sector
Event
ผลประกอบการ 4Q67 และปี 2567 และแนวโน้มปี 2568F
Impact
ผลประกอบการ 4Q67 และปี 2567 ย่ำแย่
กำไรรวม 4Q67 ของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เราศึกษาอยู่ลดลง 26% YoY แต่เพิ่ม 5% QoQ อยู่ที่ 5.66 พันล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากตัดกำไรจากการขายเงินลงทุนที่ 1.6 พันล้านบาทจากการขายศูนย์การค้า Terminal 21 พัทยาของ Land and Houses (LH.BK/LH TB) ออกแล้ว กำไรจากธุรกิจหลักรวมจะแย่ลงมาก 25% QoQ เหลือเพียง 4.1 พันล้านบาท ขณะที่รายได้รวม 4Q67 ลดลงราว 5-6% YoY และ QoQ แต่ gross margins ลดลงเพียง 1-2ppts ค่าใช้จ่ายต่างๆ และต้นทุนการเงินเพิ่มขึ้น รวมทั้งรายการขาดทุนพิเศษบางส่วนกดดันกำไรสุทธิ
ทั้งนี้ บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีกลุ่มลูกค้าระดับล่าง 3 ราย ได้แก่ Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB), LPN Development (LPN.BK/LPN TB) และ Origin Property (ORI.BK/ORI TB) แสดงผลขาดทุน 4Q67 รวมกันอยู่ที่ 678 ล้านบาท สวนทางกับ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB) ที่รายงานผลประกอบการดีที่สุด โดยกำไรรายไตรมาสดีกว่าคาดเกือบ 2 พันล้านบาท (ทรงตัว YoY และ QoQ)
ส่วนกำไรรวมทั้งปี 2567 ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์แย่ลง 25% YoY สู่ระดับต่ำสุดในรอบกว่าสิบปี อยู่ที่ 2.05 หมื่นล้านบาท ใกล้เคียงกับที่เราคาดการณ์ นอกจากนี้ เราสังเกตว่าแม้ net debt to equity จะดูเหมือนไม่เปลี่ยนแปลงอยู่ที่ 0.8x แต่ net debt to EBITDA แย่ลงอยู่ที่ 10.2x ณ สิ้นปี 2567 จาก 8x ณ สิ้นปี 2566 ซึ่งเป็นนัยว่าความแข็งแกร่งของงบดุลลดลง
1Q68F ยังคงชะลอตัว
ตามแผนธุรกิจปี 2568 ของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลำดับต้นๆ เปิดเผยว่าการเปิดโครงการใหม่รวมกันอาจลดลงเป็นอัตราเลขหลักเดียว แต่พรีเซล (ยอดจอง) โดยรวมยังสามารถเพิ่มขึ้น 10-12% YoY จากการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ มากขึ้น และยอดขายบ้านค้างสต็อกยังมีมูลค่าสูงกว่า 3 แสนล้านบาท
ทั้งนี้ จากการลงพื้นที่สำรวจบริษัทผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังไม่เห็นการฟื้นตัวของยอดขาย ขณะที่อัตราการปฏิเสธและการยกเลิก (rejection and cancellation rate) เฉลี่ยยังคงสูงกว่า 40% อย่างไรก็ตาม ผู้นำตลาดพรีเซลอย่าง AP Thailand (AP.BK/AP TB) และ Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB) มีพรีเซลดีอยู่ตั้งแต่ 1Q68 ถึงปัจจุบันประมาณ 8 พันล้านบาทต่อราย เมื่อเทียบกับเกือบ 1 หมื่นล้านบาทแต่ละรายใน 1Q67
เฝ้ารอมาตรการสนับสนุนต่างๆ จากภาครัฐ
บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และสมาคมอสังหาริมทรัพย์คาดหวังว่ารัฐบาลจะออกมาตรการต่างๆ มาสนับสนุนเร็วๆ นี้ ซึ่งรวมถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองลงเหลือ 0.01% ไปจนถึงสิ้นปี 2568 แต่ก็ยังคงต้องรอดูว่ามาตรการอื่นๆ จะได้รับการอนุมัติหรือไม่
ขณะนี้เรามองว่าสถานการณ์ที่ดีสุดคือมาตรการผ่อนคลายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งจะช่วยกระตุ้น sentiment ของภาคอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ความคืบหน้าของมาตรการดังกล่าวจะส่งผลดีต่อกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงสูงที่มีอำนาจซื้อบ้านราคาแพงได้ โดยบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นกลุ่มดังกล่าว เช่น AP, SIRI, LH และ SC Asset (SC.BK/SC TB) น่าจะได้รับประโยชน์ในลำดับต้นๆ ส่วนกลุ่มผู้ซื้อระดับล่างมีกำลังซื้อไม่มากคงเผชิญกับการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยยากลำบากอยู่ท่ามกลางมาตรการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด
Valuation & Action
เราคงให้น้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ “น้อยกว่าตลาด” เพราะเราคาดว่าวัฏจักรขาลงของภาคอสังหาริมทรัพย์จะยังยืดเยื้อต่อ เพราะผลประกอบการ 4Q67 และปี 2567 ของ PSH, ORI และ LPN ออกมาต่ำกว่าคาดมาก ขณะนี้เรากำลังทบทวนการประมาณการและราคาเป้าหมายใหม่
