หุ้นกู้ SENA ผู้เล่นอสังหาฯที่ปรับตัวตาม เมกะเทรนด์ [HoonVision x FynnCorp]

หุ้นวิชั่น – หุ้นกู้ SENA ผู้เล่นอสังหาฯที่ปรับตัวตาม เมกะเทรนด์

• กว่า 40 ปีในการดำเนินธุรกิจที่เน้นกลุ่ม Low-Middle Income โดยเฉพาะแบรนด์ SENA Kith และ Cozi ซึ่งที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางลงมา ยังเป็นที่ต้องการและเป็นกลุ่มใหญ่ในประเทศ
• ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงในภาวะหนี้สินครัวเรือนสูง ท่ามกลางราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น ผ่านโครงการ LivNex, LivNex Gold และ RentNex ซึ่งช่วยให้ลูกค้าสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น
• เสนอขายหุ้นกู้ แก่ผู้ลงทุนทั่วไป เป็นหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีประกัน อายุ 2 ปี 6 เดือน อัตราดอกเบี้ย [5.70-5.95%] ต่อปี จ่ายดอกเบี้ยทุก 3 เดือน โดยให้จองซื้อระหว่างวันที่ 14 และ 17-18 มีนาคม 2568

ภาพรวมธุรกิจ

โครงสร้าง SENA Group ที่มี 3 กลุ่มบริษัท ได้แก่ SENA Development, SENX และ SENA Green Energy 

ในปัจจุบัน ภาพรวมของโครงสร้างกลุ่มบริษัท (SENA Group) ประกอบด้วย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจหลัก ภายใต้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (SENA) ถัดมาเป็นบริษัท เซ็น เอกซ์ จำกัด (มหาชน) (Sen X) ซึ่งชื่อเดิม คือ SENAJ ทำธุรกิจอสังหาฯ พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย พร้อมให้บริการด้านการบริหารอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร และบริษัทเสนา กรีน เอนเนอร์ยี่ จำกัด ผู้บุกเบิกพลังงานโซลาร์ครบวงจร โดยทั้งสองบริษัท อยู่ภายใต้การบริหารของเสนาดีเวลลอปเม้นท์

SENA Development (SENA)

บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เดิมชื่อ บริษัท กรุงเทพเคหะกรุ๊ป จำกัด ก่อตั้งในปี 2536 โดยคุณธีรวัฒน์ ธัญลักษณ์ภาคย์ ซึ่งเริ่มต้นธุรกิจจากการจำหน่ายและติดตั้งวัสดุก่อสร้างประเภทไม้ ก่อนที่จะทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ เป็นโครงการแรกในปี 2527 หลังจากนั้น ก็ได้เปิดโครงการประเภทอื่นเพิ่ม อย่าง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด คอนโดมิเนียม และอาคารพาณิชย์ จนได้แปรสภาพเป็นบริษัทมหาชนในปี 2552 เพื่อระดมทุนไปใช้ในธุรกิจหลักอย่างพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีกลุ่มลูกค้าหลักระดับรายได้ปานกลางลงมา ต่อมาได้ขยายธุรกิจสู่พลังงานแสงอาทิตย์และธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าในปี 2558

ปัจจุบัน SENA ดำเนินธุรกิจโดยมีบริษัทย่อยดำเนินธุรกิจที่หลากหลาย ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็น 4 หน่วยธุรกิจ (ตามแหล่งรายได้ในงบการเงินรวม) ได้แก่

1) ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเพื่อขาย และให้บริการที่อยู่อาศัยแบบครบวงจร บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูง ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ อาคารพาณิชย์ และคอนโดมีเนียม ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลเป็นหลัก ภายใต้แบรนด์ตามรูปด้านล่าง อีกทั้ง ให้บริการหลังการขายแบบครบวงจร เช่น การดูแลด้านความปลอดภัย รับบริหารดูแลสาธารณูปโภคส่วนกลาง ในรูปแบบรับจ้างบริหารนิติบุคคล หรือ โครงการ ภายใต้การบริหารโดยบริษัทย่อย

2) ธุรกิจให้เช่าและบริการ ในรูปแบบที่หลากหลายทั้งอพาร์ทเม้นให้เช่า คลังสินค้าให้เช่า ศูนย์การค้าขนาดเล็ก (Community Mall) ให้เช่า รวมถึงสนามกอล์ฟ ซึ่งเป็นธุรกิจที่สร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง

3) ธุรกิจโซลาร์ ประกอบด้วย โซลาร์รูฟ โกดังสุขุมวิท 50 กำลังการผลิต 0.75 MW โซลาร์ฟาร์มในจังหวัดสระบุรี และนครปฐม รวม 46.5 MWp รวมถึงธุรกิจลงทุนติดตั้งและขายไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์รูปแบบ Private PPA และธุรกิจรับติดตั้ง จำหน่ายอุปกรณ์ แผงโซลาร์

4) ธุรกิจจำหน่ายรถยนต์ ผ่านตัวแทนจำหน่ายรถยนต์ไฟฟ้า Brand NETA ภายใต้ บริษัท เสนา กรีน ออโตโมทีฟ จำกัด (บริษัทในเครือ) โดยเริ่มดำเนินธุรกิจนี้ในไตรมาส 4 ปี 2566 ซึ่ง ณ ไตรมาสนั้น ทำยอดขายได้ 156 คัน หรือมูลค่าประมาณ 85 ล้านบาท ซึ่งเป็นยอดขายสูงสุดอันดับ 2 ของตัวแทนจำหน่ายแบรนด์นี้ในไทย

โดยรายได้หลักมาจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย หรือคิดเป็น 48.6% ของรายได้จาก 4 กลุ่มธุรกิจในช่วง 9M2567 ตามมาด้วยรายได้จากการให้เช่าและบริการ 45% รายได้ธุรกิจจำหน่ายรถยนต์ 5.4% และจากธุรกิจโซลาร์ 1% ตามลำดับ ซึ่งหากเปรียบเทียบ โครงสร้างรายได้จากปี 2566 จะพบว่า ธุรกิจให้เช่าและบริการจะมีสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นเป็น 45% ของรายได้รวมจาก 4 กลุ่ม

แผนการเติบโตในปี 2568 ผ่านกลยุทธ์ 3 ข้อ

ในปี 2568 บริษัทคาดว่า ยังคงระบายโครงการเดิมและจำกัดการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อยังเปราะบาง จำเป็นต้องอาศัยมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ ขณะที่ยังมีความเข้มงวดเรื่องการปล่อยกู้ของสถาบันการเงินให้กับรายย่อย อย่างไรก็ตาม บริษัทได้วางแผนผ่านกลยุทธ์หลัก ดังนี้

• เน้นส่งเสริม Ecosystem ภายในกลุ่มบริษัทหลัก เพื่อสร้างมูลค่าให้ธุรกิจอย่างยั่งยืน ได้แก่ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยครบวงจร, เซ็นเอกซ์ (SENX) ธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการขายและบริการ, และ เสนา กรีน เอนเนอร์ยี่ (SENA Green Energy) ที่ดำเนินธุรกิจพลังงานสะอาดครบวงจร
• ดำเนินธุรกิจตาม Mega Trend เพื่อกระจายความเสี่ยงและยังเป็นการส่งเสริมธุรกิจหลัก อย่าง

1) การดำเนินธุรกิจพลังงานสะอาดมาต่อเนื่องกว่า 10 ปี ด้วยการติดตั้งแผงโซลาร์ (PPA) กว่า 1,000 หลังคาเรือน และขยายธุรกิจ EV Business ทั้งการเป็นตัวแทนจำหน่ายรถยนต์ไฟฟ้าและสถานีชาร์จไฟ รวมทั้งดำเนินธุรกิจ Carbon Credit Trading ทั้งในและต่างประเทศ

2) ให้บริการที่ช่วยสนับสนุนการขายในธุรกิจอสังหาฯ ตั้งแต่ การบริหารจัดการโครงการนิติบุคคล จนถึงบริการเสริมประสบการณ์ลูกค้า

3) ร่วมมือกับ บริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป ซึ่งเป็นพันธมิตรทางธุรกิจที่ลงทุนร่วมกันกันมาตลอดกว่า 8 ปี รวมจำนวน 69 โครงการ มูลค่าลงทุนกว่า 86,200 บาท

4) พัฒนา Livnex และ Rentnex ซึ่งเป็นโครงการที่ช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยให้กับลูกค้าที่ต้องการเวลาในการเตรียมความพร้อมด้านการเงิน โดย LivNex ออกแบบให้ลูกค้าสามารถสะสมเงินค่าเช่าเพื่อใช้เป็นเงินดาวน์ในอนาคต โดยมี บริษัท เงินสดใจดี จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือเสนา ช่วยวางแผนการขอสินเชื่อ และมีพันธมิตรเป็น ธอส. ขณะที่ RentNex ตอบโจทย์กลุ่มผู้เช่าและลูกค้าสามารถย้ายที่อยู่ได้ตามทำเลของโครงการที่เข้าร่วมโปรแกรม

เช่าออมบ้าน (Livnex) เกิดขึ้นเพื่อดูแลลูกค้าที่สถาบันการเงินยังไม่อนุมัติวงเงินกู้ แต่มีแนวโน้มที่จะมีความสามารถในการกู้ได้ภายในช่วงเวลา 3 ปี

ให้ความสำคัญในการบริหารสภาพคล่อง ซึ่งจากความร่วมมือที่แข็งแกร่งกับพันธมิตร ส่งผลให้บริษัทได้รับวงเงินสินเชื่อจากธนาคารต่างชาติในอัตราดอกเบี้ยต่ำ และเงื่อนไขการเบิกจ่ายที่ยืดหยุ่น นอกจากนั้น บริษัทขยายธุรกิจตามแนวทาง ESG และธรรมาภิบาล เพื่อรักษาความแข็งแกร่งทางการเงินในระยะยาว

Financial Performance

• ธุรกิจอสังหาฯ ทั้งกลุ่ม ซึ่งรวม SENA, JV, SENX ซึ่งเป็นธุรกิจหลักของบริษัท แม้จะมียอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลง แต่มีอัตราการทำกำไรขั้นต้นดีขึ้น โดยมีรายได้ 9M2567 อยู่ที่ 2,180 ล้านบาท
• กำไรสุทธิในงวด 9 เดือนเพิ่มขึ้น 10.2% มาอยู่ที่ 346 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน จากการเพิ่มขึ้นของรายได้อื่น และบริษัทมีการจัดการค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารได้ดี สอดคล้องไปกับแผนการขายและโอน รวมถึง อัตราดอกเบี้ยของหุ้นกู้มีแนวโน้มดีขึ้น

งบกำไรขาดทุนรวม งวด 9 เดือน ปี 2567

• ตัวโครงการ Livnex เป็นการเพิ่มฐานลูกค้า และเพิ่มโอกาสในการสร้างรายได้ (ซึ่งจะรับรู้รายได้เป็นค่าเช่า) จากยอดโอนในอนาคตได้ และในช่วง 9 เดือนแรกในปีที่ผ่านมา ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี โดยมียอดทำสัญญาจำนวน 186 ยูนิต มูลค่า 330 ล้านบาท ส่งผลให้ยอดทำสัญญาสะสมทั้งหมด 381 ยูนิต มูลค่า 700 ล้านบาท คิดเป็นรายได้ประมาณ 3-4 ล้านบาทต่อเดือน และบริษัทคาดว่ารายได้จะทยอยรับรู้ได้ในช่วง 3 ปี

• ยอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2567 อยู่ที่ 5,815 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการที่พร้อมจะโอนและรับรู้รายได้ในปี 2567 อยู่ที่ 3,338 ล้านบาท และรับรู้รายได้ภายในปี 2568 และ 2569 เป็นจำนวน 559 ล้านบาท และ 1,918 ล้านบาท ตามลำดับ อีกทั้ง บริษัทมีสินค้าคงเหลือขายมูลค่า 52,362 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินค้าที่สร้างเสร็จพร้อมขาย มูลค่า 13,941 ล้านบาท

Backlog As of 30 Sep 2024 Total 5,815MB.

หุ้นกู้ SENA ไม่มีประวัติเลื่อนหรือผิดนัดชำระ

ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันที่ระดับ BBB- ณ วันที่ 31 มกราคม 2568 ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิตคงที่ จากการเป็นหนึ่งในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางลงมาที่ได้รับการยอมรับ ประกอบกับเงินได้จำนวนมากมาจากการลงทุนในกิจกรรมร่วมทุน (Joint Venture) และบริษัทยังคงบริหารจัดการสภาพคล่องได้

อย่างไรก็ตาม ภาระหนี้สินทางการเงินของบริษัทยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งบริษัทได้เผชิญกับผลกระทบเชิงลบจากอัตราดอกเบี้ยมาเป็นระยะเวลานานและหนี้ครัวเรือนในระดับสูง ซึ่งทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารสูงขึ้นตาม ส่งผลต่อการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางลงมา ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัท โดยเหตุผลดังกล่าวนี้ ทำให้ทริสได้เคยลดอันดับเครดิตองค์กรและอันดับเครดิตหุ้นกู้จากระดับ BBB เป็น BBB- เมื่อเดือนมิถุนายน 2567 และคงอันดับดังกล่าวจนถึงปัจจุบัน

ประวัติอันดับเครดิต

ข้อกำหนดการดำรงอัตราส่วนทางการเงิน บริษัทผู้ออกหุ้นกู้ ต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Interest Bearing Debt to Equity Ratio) ไม่เกิน 2.5 เท่า ณ วันสิ้นงวดบัญชีรายไตรมาสตลอดอายุของหุ้นกู้ โดย ณ วันที่ 30 กันยายน 2567 บริษัท SENA มีอัตราส่วนดังกล่าวเท่ากับ 1.72 เท่า ซึ่งปรับตัวสูงขึ้นจากปี 2566 ที่มีค่า 1.45 เท่า เป็นผลจากการกู้ยืมสถาบันการเงินและการออกหุ้นกู้เพิ่มเติม

หุ้นกู้คงค้างของบริษัท (Outstanding bonds) จากในอดีตจนถึงปัจจุบัน SENA จะมีระดับหนี้สินจากหุ้นกู้อยู่ที่ประมาณ 6,000 – 8,000 ล้านบาทในแต่ละปี ซึ่งบริษัทเคยออกหุ้นกู้มาแล้วทั้งหมด 23 รุ่น โดยเป็นหุ้นกู้ที่คงค้างอยู่ในตลาดปัจจุบันจำนวน 5 รุ่น รวมมูลค่า 6,625 ล้านบาท ซึ่งในจำนวนนี้ เป็นหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระภายในปี 2568 มูลค่าเงินต้น 2,730 ล้านบาท

หุ้นกู้เสนอขายใหม่ แก่ผู้ลงทุนทั่วไปและผู้ลงทุนสถาบัน เป็นหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีประกัน อายุ 2 ปี 6 เดือน อัตราดอกเบี้ย [5.70-5.95%] ต่อปี จ่ายดอกเบี้ยทุก 3 เดือน โดยให้จองซื้อระหว่างวันที่ 14 และ 17-18 มีนาคม 2568 วัตถุประสงค์ในการออกหุ้นกู้ เพื่อชำระคืนหนี้จากการออกตราสารหนี้

ปัจจัยเสี่ยง

• ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องและการเข้าถึงแหล่งเงินทุน เนื่องจากเป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินลงทุนเเรกเริ่มโครงการสูงและจะได้รับเงินในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งใช้ระยะเวลานานเป็นปี จึงทำให้มีความเสี่ยงในการขาดแคลนสภาพคล่องสูง บริษัทจึงได้ดำเนินนโยบายเพิ่มสภาพคล่องในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน โดยการสร้างพันธมิตรทางธุรกิจกับสถาบันการเงินหลายแห่ง ซึ่งบริษัทได้รับความไว้วางใจ ได้รับการสนับสนุนสินเชื่อตลอดมา
• ความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ย หากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้น ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่จะใช้เงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย จะส่งผลต่อการชะลอการตัดสินใจซื้อได้ ซึ่งบริษัทมีการศึกษาสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยและพฤติกรรมลูกค้าอย่างต่อเนื่อง รวมถึงประสานงานกับสถาบันการเงินเพื่อติดตามนโยบายสินเชื่อแต่ละแห่งอย่างใกล้ชิดทำให้จัดเงื่อนไขการซื้อและผ่อนดาวน์ของลูกค้าได้อย่างเหมาะสม สะท้อนจากการเปิดโครงการ LivNex การเช่าออมบ้านให้ลูกค้าที่มีศักยภาพ ซึ่งในระหว่างนี้บริษัทก็จะมีรายได้จากค่าเช่าอีกด้วย
• ความเสี่ยงจากภาระหนี้สิน ของบริษัทยังอยู่ในระดับสูงจากระยะเวลาในการทยอยขายสินค้า ใช้เวลามากขึ้น โดยมูลค่าโครงการที่เหลือขายอยู่ที่ประมาณ 52,000 ล้านบาท ณ เดือนกันยายน ปี 2567 จากประมาณ 29,000 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2565

รายละเอียดเพิ่มเติม คลิก https://app.visible.vc/shared-update/190a7079-4032-4513-8c16-b322fe9c89d8